สรุปสาระสำคัญของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 

 
เหตุผลความจำเป็น  ในการตราพระราชบัญญัตินี้ 

 
โดยที่ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยภายในเมืองมีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชนที่อยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแยกจากกันเป็นสัดส่วน จึงต้องวางระเบียบกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารส่วนที่เป็นของตนแยกเป็นสัดส่วน และสามารถจัดค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาอาคารร่วมกันและเป็นการวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดเพื่อเป็นประกันแก่ผู้ซื้อห้องชุด
คำนิยามที่ควรทำความเข้าใจ (มาตรา 4) 
“อาคารชุด”  หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
“ทรัพย์ส่วนบุคคล”  หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
“ห้องชุด”  หมายความว่า  ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล
“ทรัพย์ส่วนกลาง”  หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดิน ที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
“หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด”  หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง 
“เจ้าของร่วม”  หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด
“นิติบุคคลอาคารชุด”  หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามพระราชบัญญัตินี้
“ข้อบังคับ”  หมายความว่า ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
“พนักงานเจ้าหน้าที่”  หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้
“รัฐมนตรี”  หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัตินี้
รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัติและอำนาจหน้าที่ (มาตรา 5)  
ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย รักษาการ และมีอำนาจ

1. แต่งตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่
2. ออกกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย
3. กำหนดกิจการอื่นเพื่อปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้

การจดทะเบียนอาคารชุด เจ้าของที่ดินและอาคารขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมหลักฐาน (มาตรา 6)

1. โฉนดที่ดิน
2. แผนผังอาคารชุด
3. อัตราส่วนที่เจ้าของหลังสุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
4. รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง
5. คำรับรองว่า อาคารไม่ติดจำนอง เว้นแต่จำนองอาคารรวมกับที่ดิน
6. หลักฐานอื่นตามกำหนดในกฎกระทรวง

อำนาจหน้าที่ของพนักงานเจ้าหน้าที่  ในการพิจารณาคำขอจดทะเบียน (มาตรา 7)

1. หากมีเจ้าหนี้จำนองหรือมีบุริมสิทธิให้ประกาศคำขอและแจ้งเจ้าหนี้ที่ให้มาแจ้งพร้อมแสดงหลักฐาน ภายใน 30 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือ และเจ้าหน้าที่ฯ มีอำนาจเข้าไปในสถานที่ เรียกบุคคล หรือส่งเอกสารและให้เป็นเจ้าพนักงานตามประมวลกฎหมายอาญา
2. หากถูกต้องให้รับจดทะเบียน หากไม่ถูกต้องให้มีคำสั่งไม่รับจดทะเบียนและมีหนังสือแจ้งโดยไม่ชักช้า และการจดทะเบียนให้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา

การปฏิบัติงานของพนักงาน เจ้าหน้าที่  กรณีรับจดทะเบียน (มาตรา 9 - 10) และกรณีไม่รับผู้ยื่นคำขอมีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี ภายใน 30 วัน นับแต่ทราบคำสั่ง และต้องวินิจฉัย ภายใน 60 วัน คำวินิจฉัยของรัฐมนตรีให้เป็นที่สุด (มาตรา 11)
ข้อกำหนดของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด 

1.  
   1. จะแบ่งแยกมิได้ (มาตรา 12)
   2. เจ้าของห้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ของตนและทรัพย์ส่วนกลาง การใช้สิทธิต่อทรัพย์ที่กระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่ออาคารหรือการอื่น นอกจากข้อบังคับจะทำมิได้ (มาตรา 13)
   3. ทรัพย์สินส่วนกลาง ได้แก่ (มาตรา 15)
2. ที่ดินที่ตั้งอาคาร
3. ที่ดินที่ใช้ประโยชน์ร่วมกับ
4. โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อป้องกัน
5. อาคารเพื่อส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้ใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน
6. เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน
7. สถานที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวม
8. ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้หรือใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน
   1. ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถฟ้องแบ่งแยก บังคับจำนองหรือขายทอดตลาด แยกจากทรัพย์ส่วนบุคคล (มาตรา 16)
   2. การจัดการและใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติและข้อบังคับ (มาตรา 17)
   3. เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ตามที่กำหนดในข้อบังคับ และต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร (มาตรา 18)
   4. คนต่างด้าว อาจมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังต่อไปนี้ (มาตรา 19)
9. ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง
10. ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริม การลงทุน
11. เป็นนิติบุคคลตามที่กำหนดในประมวลกฎหมายที่ดิน และจดทะเบียนตามกฎหมายไทย
12. เป็นนิติบุคคลตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2518 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
13. กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุด
14. เงื่อนไขการถือกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคล      การจำหน่าย การตกทอดทางมรดก ขั้นตอนการปฏิบัติของพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา 19 ทวิ -  19 เตรส)

 
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด 

1. ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จดทะเบียนโดยไม่ชักช้า แต่การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุดจะกระทำมิได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง (มาตรา 20)
2. สาระสำคัญของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (มาตรา 21) และแบบหลักเกณฑ์ และวิธีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมทั้งใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้กำหนดโดยกฎกระทรวง (มาตรา 21)
3. การดำเนินการเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีมีภารผูกพัน (มาตรา 22- 24)
4.  กรณีหนังสือกรรมสิทธิ์ สูญหาย และการขอรับใบแทน รวมทั้งการจัดทำ     ขึ้นใหม่ (มาตรา 25 - 27)

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัตินี้ (มาตรา 28 - 30) 

นิติบุคคลอาคารชุด 

1. กฎหมายบังคับให้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานเมื่อมีการ  โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด และขั้นตอนวิธีการดำเนินการ (มาตรา 31)
2. สาระสำคัญของข้อบังคับ (มาตรา 32)
3. กฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคล เมื่อจดทะเบียนแล้ว และอำนาจหน้าที่ภายใต้พระราชบัญญัตินี้ (มาตรา 33)
4. ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด อำนาจหน้าที่ (มาตรา 35 - 36)
5. เจ้าของร่วมมีสิทธิแต่งตั้งคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดการแต่งตั้ง วาระดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่ง อำนาจหน้าที่และการประชุม (มาตรา 37 - 38)
6. นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิดำเนินการต่อสู้กับบุคคลภายนอก เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม (มาตรา 39)
7. เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด และกิจการที่จะดำเนินการ (มาตรา 40)
8. บุริมสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้ (มาตรา 41)
9. การประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม กำหนดเวลา องค์คณะการประชุม          การลงคะแนนสิทธิออกเสียงการมอบอำนาจ (มาตรา 42 - 47)
10.  มติเกี่ยวกับเรื่องต่างๆ ที่กำหนดจำนวนเสียงของเจ้าของร่วม (มาตรา 48 - 50)

การเลิกอาคารชุด

1. สาเหตุที่เลิกอาคารชุด การยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการดำเนินการภายหลังยกเลิกโดยแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้ดำเนินการในโฉนดที่ดินให้แก่ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ (มาตรา 51 - 57)
2. การชำระบัญชีทรัพย์สินอาคารชุด และการจัดแบ่ง (มาตรา 58 - 60)

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายให้ผู้ขอเสียตามที่กำหนดในกฎกระทรวง และให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน มาใช้บังคับแก่ค่าธรรมเนียมในพระราชบัญญัตินี้ (มาตรา 61 - 62)